房地產(chǎn)業(yè)成偷逃稅重災(zāi)區(qū) 涉稅違法手段花樣百出

 2014年稅收專項檢查大幕初啟。《經(jīng)濟參考報》記者日前從國家稅務(wù)總局獲悉，房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)再次被列為指令性檢查項目，這是房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來連續(xù)12年被納入檢查范圍。

體量大、利潤高的房地產(chǎn)行業(yè)涉及8個稅種，包括廣受關(guān)注的土地增值稅。記者整理發(fā)現(xiàn)，在往年的稅收專項檢查中，房地產(chǎn)行業(yè)成了查補稅款的“大戶”，有些年份幾乎占到全部查補稅款數(shù)額的一半，其涉稅違法手段花樣百出。

突出

行業(yè)成偷逃稅重災(zāi)區(qū)

國家稅務(wù)總局近日發(fā)布了《關(guān)于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》，明確2014年行業(yè)稅收專項檢查項目包括3項指令性檢查項目和3項指導(dǎo)性檢查項目。3項指令性檢查項目是“房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)”“辦理出口退(免)稅企業(yè)”和“股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的企業(yè)及個人”，3項指導(dǎo)性檢查項目是“地方商業(yè)銀行”“高污染、高能耗及產(chǎn)能過剩企業(yè)”和“高收入者個人所得稅”。據(jù)了解，每年稅收專項檢查于四五月間全面啟動，持續(xù)至11月底結(jié)束。

記者梳理歷年稅收專項檢查方案發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)從2002年被納入稅收專項檢查以來，今年已是連續(xù)12年“榜上有名”。

國家稅務(wù)總局制訂的檢查方案要求檢查房地產(chǎn)業(yè)涉及的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅和印花稅，是對所有業(yè)務(wù)、所有稅種的全面檢查。

“從近幾年全國開展稅收專項檢查的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅違法問題較為突出。”一位來自稅務(wù)稽查部門的人士指出。

來自國家稅務(wù)總局稽查局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)查補收入占2006年稅收專項檢查工作查補收入總額的42.51%；戶均查補收入30.82萬元，是總體戶均查補收入的4.37倍；問題率為50.98%，高于全國平均問題率12.34個百分點。

2007年全國房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查共查補稅款91.3億元，加收滯納金3.4億元，罰款6.8億元，共查補收入101.7億元。房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)查補收入占到專項檢查查補總收入的45%，戶均查補收入35.4萬元，是總體戶均查補收入的2.6倍。

2011年中國稅務(wù)年鑒中關(guān)于稅收專項檢查的總結(jié)中特別提到，對房地產(chǎn)行業(yè)開展稅收專項檢查是為配合國家宏觀調(diào)控政策而部署的重點檢查項目。2010年稅務(wù)機關(guān)檢查房地產(chǎn)企業(yè)9.63萬戶，查補收入294.47億元，占全年稅收專項檢查總收入的49.23%。

個別地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅違法問題尤為嚴(yán)重《福清市地稅局稽查局2010年度稅收專項檢查工作總結(jié)》稱，2 0 1 0年 專 項 檢 查 查 補 各 項 收 入2227.95萬元，其中，共實施查補房地產(chǎn)行業(yè)稅款約2126萬元。

北京明稅律師事務(wù)所高級合伙人夏聰告訴《經(jīng)濟參考報》記者：“從2002年開始，每年房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝行業(yè)都入圍(稅收專項檢查)，說明行業(yè)面臨的稅收問題比較多。房地產(chǎn)業(yè)這幾年發(fā)展比較快，每年房地產(chǎn)查補的收入幾乎占到整個專項檢查的一半。”

夏聰還表示“我們多年幫助房企應(yīng)對專項檢查，就我們所接觸的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)近年來查補的稅收收入是呈逐年增長態(tài)勢的，我覺得占全部查補稅款的比例大體上也會有所增加。”

金杜律師事務(wù)所稅務(wù)部負(fù)責(zé)人董剛說：“我作為稅務(wù)律師，為一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供稅務(wù)和法律服務(wù)，對房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)和信息有一定了解。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種比較多，拿地、立項、融資、拆遷、建設(shè)、銷售，各個環(huán)節(jié)問題都比較集中，如果不放過任何細(xì)節(jié)、深究嚴(yán)查，很難說有多少房企能100%在稅務(wù)上合規(guī)。”

手法

逃漏稅花招迭出

中國政法大學(xué)財稅金融法研究所教授施正文接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示“每年稅務(wù)總局進行稅收專項檢查，選擇重點檢查對象有幾重考慮：一是重點選擇稅收征管可能存在漏洞或者稅收風(fēng)險較大的行業(yè)；二是這個行業(yè)比較重要，稅源大，對完成稅收收入任務(wù)影響較大；三是這個行業(yè)領(lǐng)域最近出臺新的法規(guī)、政策，執(zhí)行中可能對政策的理解不太清楚從而出現(xiàn)風(fēng)險；四是根據(jù)歷年檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，選擇長期以來問題比較嚴(yán)重的行業(yè)；五是選擇一些很久沒有被選取的行業(yè)。”

他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)多年被列為稅收檢查的重點，是因為該行業(yè)符合上述五條標(biāo)準(zhǔn)中的多項“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，利潤高，稅負(fù)比較重，涉及多個稅種，對稅收收入貢獻大，長期存在風(fēng)險，容易出現(xiàn)逃漏稅”。

施正文告訴記者，在往年專項檢查后公布的欠稅名單中，很多房企都曾出現(xiàn)過。尤其是大房企，每年納稅額很高，通過欠稅或避稅可以獲得很高的收益。

一位地方稅務(wù)系統(tǒng)工作人士指出，很多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人一味追求利益的最大化，偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用，設(shè)置“賬外賬”，開具虛假發(fā)票、白條等都是企業(yè)的慣用手段。

此外，有不少企業(yè)通過稅收籌劃把利潤轉(zhuǎn)移到享受稅收優(yōu)惠的地方。“比如設(shè)置一個高新技術(shù)企業(yè)，把其他企業(yè)的利潤轉(zhuǎn)移到高新技術(shù)企業(yè)，享受15%的所得稅率，而非一般企業(yè)的25%的稅率。或者在維爾京群島等避稅地設(shè)置公司，通過轉(zhuǎn)讓定價把利潤轉(zhuǎn)移到避稅地，來逃避中國征稅。”施正文說，“還有一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地、房產(chǎn)的時候，為了規(guī)避營業(yè)稅、土地增值稅、契稅等交易環(huán)節(jié)稅種，經(jīng)常通過公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓，這樣就只涉及所得稅的問題了。”

董剛則認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞，除了房企自身的問題，和地方政府的態(tài)度也密不可分。“對地方財政而言，土地出讓是很大一部分收入來源，地方政府對房企的管理、態(tài)度影響著地方土地出讓的收入。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的很多稅種是地方稅種，由地方稅務(wù)局管理，而地方稅務(wù)局受地方政府的影響比較大。包括土地增值稅在內(nèi)的一些稅種這些年征管力度沒有達到預(yù)期，我認(rèn)為和部分地方政府的態(tài)度有很大關(guān)系。”他說。

治理

稅種設(shè)置有待調(diào)整

專家認(rèn)為，稅務(wù)總局針對可能存在稅收風(fēng)險的行業(yè)開展每年一度的稅收專項檢查，加大了征管力度，通過檢查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)等行業(yè)在納稅中存在的問題，有助于規(guī)范納稅，成效值得肯定。不過，要從根本上解決問題，還需要進一步健全、完善稅制。

施正文認(rèn)為，應(yīng)對當(dāng)前稅種設(shè)置進行調(diào)整和改革。以土地增值稅為例，現(xiàn)實中能不能征收到位、稅種是不是需要改革，都需要討論。政策層面、征管層面和現(xiàn)實層面的很多問題都交織在房地產(chǎn)領(lǐng)域。

施正文告訴記者：“我認(rèn)為應(yīng)該對房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅種進行歸并。很多稅種是重復(fù)的，比如土增稅和企業(yè)所得稅。稅種的歸并應(yīng)該和房地產(chǎn)稅立法結(jié)合起來。同時，‘營改增’應(yīng)盡快推進，把建筑業(yè)、不動產(chǎn)行業(yè)納入。另外房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收主要在交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)幾乎沒有。為了遏制投機行為，應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，有利于財富公平分配。”

此外，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，稅收費用負(fù)擔(dān)過重，影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。上述地方稅務(wù)系統(tǒng)工作人士告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)不僅稅多，涉及的各種收費也多，高額的費用支出明顯加重了房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)擔(dān)水平，弱化了稅收的調(diào)控能力。因此不合理的收費應(yīng)該清理。另外，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)偏高且存在重復(fù)課稅問題。“如果合法納稅，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。”該人士稱。董剛則表示，解決問題，除了要從立法層面、稅務(wù)監(jiān)管方面加強外，也需要培養(yǎng)納稅人合規(guī)納稅的意識。企業(yè)方面應(yīng)該避免有意鉆空子、偷逃稅的行為。